不動産業界にとってコロナショックは危機か?好機か?

アフターコロナでの不動産業界

実体経済は悪く。

今年1、3月期の実質(国内総生産)成長率の2次速報値は、年率換算でマイナス2・2%という厳しい数字でした。

ただ、アフターコロナでの不動産業界を考えます。現時点では、2020年3月末にかけて徐々に回復していくという見立てが大勢です。

リーマンショック時には金融不安が長期の不安要素につながったが、今回の市況変動は金融不安から発生したものではないというコロナショックの性質が、暴落回避の根拠となっているようです。

6月以降のモデルルームへの客足が読めないため業績予想を未定にしているが、5月時点で契約済みの住戸が豊富にあるため、業績が大きく落ち込むこと小さいように思います。

影響の大きい不動産タイプ

『ホテル・アパレル・外食』

ただし、同じ不動産でも種類によってコロナ禍の影響に大きな差があります。

特に深刻な打撃を受けているのはインバウンド(訪日外国人)需要が蒸発したホテル業界といえます。

次に、アパレル外食業などをテナントとする都心立地の商業施設が苦しい

影響の少ない不動産タイプ

『スーパー・ドラックストア・ホームセンター・賃貸マンション』

郊外に立地し、食品スーパーやドラッグストア、ホームセンターなど日常使いのテナントが中心の物件は巣ごもり消費の恩恵を受け好調。

コロナ禍の中で、投資家から注目された不動産タイプの1つが賃貸マンション

オフィスと異なり住宅の家賃は景気変動に強く、リーマンショック時でも下げ幅は限定的です。

特に今は外出自粛で引っ越しが減り、高い稼働率を維持できています。

開発用地の仕入れ

新規開発の用地も、竸合することの多かったホテルが壊滅したため、より低コストで取得できるようになりました。

物流施設も投資家からの引き合いが強く。コロナ禍以前から(ネット通販)拡大で投資物件として注目されていたが巣ごもり消費でさらにニーズが高まっています。

ただ、物流施設の取得竸争は過熱気味で、利回り面の魅力は薄れています。

コロナ禍で興味を示す不動産会社が大きく増えたのはデータセンターです。景気変動への強さやリモートワーク普及に伴う通信需要の拡大、次世代通信規格の導入など材料には事欠かない欧米では専用のが組成されるほど投資商品としての地位を確立しています、国内で新規開発に動く不動産会社は一部のデべロッパーにとどまっております。

投資家の動き

苦境にあえぐホテルを狙う逆張りの投資家も少なくないように感じます。

実情では稼働率や客室単価の下落に苦しむホテルですが、時間が経てば訪日外国人が戻り、ホテルの収益性は回復するという見立てがあります。

今年や来年はキャッシュフローを低く見積もるものの、再来年には回復すると見込んでいる。売却する際の価格(復帰価格)についても、保守的に見積もる状況ではないように感じる方が多いのでしょう。

今後の動き

価格次第ではあるものの、運用難に悩む機関投資家にとって不動産は依然利回りの高い魅力的な投資対象です。

① 3~5月は外出自粛で物件取得が不調

② 投資家から予算の消化をせかされる

③ 取得を急ぐファンドが増える

不動産鑑定業界では値下がりへの警戒感はありますが、物流施設やホテル、住宅の取得意欲が示されはじめています。

実際、昨今では不動産鑑定依頼が増えており、取引件数は今後増加するとみられているようです。

買い場を待っ投資家が多いことは知られているため、売り手も弱気ではないのでしょう。

安値で買いたたかれないよう売却時期を見定めます。実体経済は悪い多少の価格調整はあるものの、大幅な落ち込みはないというのが、現時点での不動産市況です。

さらにコロナ禍が直撃した4、6月期は、落ち込み幅が文字どおり「リーマンショック級」に悪化するとの観測が大勢ですが、一方で金融市場は前のめりです。

日経平均株価は3月に1万6000円台まで下落したが、6月上旬には2万3000円台まで戻した。行き場のない緩和マネーが価格を押し上げている構図は不動産も同様です。

先行き不透明な中でも投資機会を探り、アセットのあり方を変えようとするデベロッパーや投資家たちの戦略を見ていくことが今後の不動産の流れを読む秘訣と思われます。

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